En el ámbito de las operaciones inmobiliarias, la reciente paralización de la venta de viviendas asequibles por parte de la SAREB ha generado incertidumbre entre inversores y compradores. Ante este tipo de situaciones, es esencial contar con herramientas legales que protejan los intereses de las partes involucradas. Dos de estas herramientas son las Cartas de Intenciones (LOIs) condicionadas y las cláusulas de recuperación de arras o depósitos en los contratos de compraventa.
Cartas de Intenciones (LOIs) Condicionadas
Una Carta de Intenciones es un documento en el que una parte expresa formalmente su interés en llevar a cabo una transacción, detallando términos preliminares y condiciones bajo las cuales estaría dispuesta a proceder. Aunque generalmente no son vinculantes, pueden incluir cláusulas específicas que sí lo sean, dependiendo de la redacción y el acuerdo entre las partes. Estas cartas son especialmente útiles para establecer las bases de una negociación y asegurar que ambas partes están alineadas en aspectos fundamentales antes de formalizar un contrato definitivo.
En el contexto inmobiliario, una LOI condicionada puede especificar que la adquisición de un inmueble está sujeta a ciertos eventos, como la obtención de financiamiento, aprobaciones regulatorias o, como en el caso de la SAREB, la disponibilidad efectiva de la propiedad. Esto permite a los compradores e inversores protegerse ante cambios inesperados en las condiciones del mercado o decisiones de terceros que puedan afectar la operación.
Cláusulas para la Recuperación de Arras o Depósitos en Compraventas
Las arras son cantidades de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal o garantía de la futura compraventa. Existen diferentes tipos de arras, pero las más comunes en España son las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil.
Estas permiten que cualquiera de las partes desista del contrato: si es el comprador, perderá las arras entregadas; si es el vendedor, deberá devolverlas duplicadas.
Para proteger al comprador en situaciones donde la operación no pueda concretarse por causas ajenas a su voluntad, es recomendable incluir en el contrato de arras una cláusula de devolución.
Por ejemplo, si la compra está supeditada a la obtención de una hipoteca y esta es denegada, una cláusula específica puede establecer que el vendedor devolverá las cantidades entregadas. Un modelo de esta cláusula podría ser: “En el caso de que la parte compradora, habiendo iniciado los trámites para obtener financiación en una entidad bancaria, le sea denegada la concesión del préstamo hipotecario por causas ajenas a su voluntad, la parte vendedora se compromete a la devolución íntegra de las cantidades entregadas a cuenta, sin que quepa reclamación adicional por ninguna de las partes”.
Es fundamental que estas cláusulas estén redactadas de manera clara y precisa para evitar malentendidos y garantizar la seguridad jurídica de ambas partes.
Importancia del Asesoramiento Legal Especializado
Dada la complejidad y las implicaciones legales de las Cartas de Intenciones y las cláusulas de recuperación de arras, contar con asesoramiento legal especializado es esencial. Un equipo jurídico con experiencia en derecho inmobiliario puede:
- Redactar y revisar documentos que reflejen fielmente la voluntad de las partes y protejan sus intereses.
- Asegurar que se incluyan todas las cláusulas necesarias para prever y regular posibles contingencias.
- Ofrecer orientación sobre las mejores prácticas y estrategias legales en operaciones inmobiliarias.
En Bloem Legal, comprendemos la dinámica del mercado inmobiliario y estamos preparados para brindarle el apoyo necesario en la estructuración y negociación de sus operaciones, garantizando que se desarrollen con la máxima seguridad jurídica.
Si está considerando invertir en activos inmobiliarios o necesita asesoramiento sobre cómo proteger sus inversiones ante situaciones imprevistas, le invitamos a contactarnos. Juntos, podemos diseñar estrategias legales que salvaguarden sus intereses en un entorno en constante cambio.
Salvador Reyes
CEO de Bloem Legal
