La correcta notificación de no renovación del contrato de alquiler es una exigencia sustantiva de relevancia procesal que, en caso de no cumplirse conforme a los requisitos legales y jurisprudenciales, puede dar lugar a consecuencias especialmente gravosas para el arrendador. La reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (SAP B 4666/2024, Sección 4ª, de 30 de abril) ofrece una advertencia clara sobre la necesidad de identificar adecuadamente al remitente de la notificación de finalización contractual, cuando esta se realiza por medio de burofax.
Riesgos de una notificación de no renovación del contrato de alquiler sin identificación válida
En el caso enjuiciado, la parte arrendadora remitió un burofax a la inquilina notificando su voluntad de no renovar el arrendamiento una vez finalizada la prórroga legal anual. Dicha comunicación, sin embargo, fue remitida por una sociedad gestora y no por el propio titular arrendador, sin que constara la acreditación de la relación de representación entre ambas entidades, ni que la inquilina tuviese conocimiento alguno de tal vinculación. El burofax no fue recogido por la arrendataria, y constó como “no entregado, dejado aviso”.
Pese a que en instancias inferiores se aplicó la doctrina consolidada que considera eficaz una notificación no recogida si se deja aviso de recogida, el tribunal de apelación introduce una importante matización: la validez de esa notificación queda condicionada a que el destinatario tenga elementos objetivos para identificar al remitente como la parte contratante o su representante. Es decir, solo cabe imputar al arrendatario un comportamiento negligente si existe base para que comprenda que la comunicación proviene de su arrendador o de un representante del que tenga constancia previa.
La identificación del remitente como elemento clave en la notificación de no renovación del contrato de alquiler
La sentencia, apoyándose en una anterior de la misma Sección (SAP de 7 de noviembre de 2023), considera que no puede imputarse mala fe o pasividad injustificada a quien no recoge una notificación enviada por una empresa completamente desconocida, y de cuya relación con el arrendador no se ha ofrecido prueba alguna. No existe, afirman los magistrados, una obligación general de recoger todas las comunicaciones postales que se remitan al domicilio del arrendatario, ni puede presumirse conocimiento del contenido de un envío cuyo remitente no tiene vínculo contractual conocido.
El fallo revoca así la sentencia de primera instancia, declara subsistente la relación arrendaticia y desestima la demanda de desahucio por expiración de plazo, en aplicación del régimen de tácita reconducción previsto en los artículos 9.1 y 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La consecuencia jurídica directa es que el arrendador se ve impedido de recuperar la posesión del inmueble, viéndose abocado a una nueva y futura notificación válida, con la correspondiente dilación temporal que ello implica.
Cómo evitar errores en la notificación de no renovación del contrato de alquiler
Esta resolución pone de manifiesto una cuestión de enorme trascendencia práctica: en las notificaciones relacionadas con la resolución o no renovación de contratos de arrendamiento, no solo debe observarse el contenido y plazo del requerimiento, sino también la correcta identificación del remitente. Es imprescindible que el arrendatario pueda reconocer la procedencia de la comunicación y vincularla a la relación contractual existente. De lo contrario, cualquier intento de notificación que no se recoja puede quedar jurídicamente desactivado, por falta de imputabilidad al destinatario.
La práctica habitual de remitir burofaxes a través de terceros, gestores, abogados, empresas intermediarias, sin acreditar formalmente su poder de representación ante el arrendatario supone un riesgo procesal evidente, que puede comprometer la viabilidad de la acción de desahucio. A efectos de prueba, no basta con aportar el resguardo del intento de entrega; es preciso poder acreditar que el destinatario sabía, o tenía elementos suficientes para saber, que el remitente actuaba en nombre del arrendador.
En definitiva, el caso resuelto por la Audiencia Provincial de Barcelona es un ejemplo paradigmático de cómo un defecto en la identificación del remitente puede anular toda la eficacia jurídica de una notificación, frustrando el objetivo del arrendador y prolongando la posesión de la finca por parte del arrendatario durante, previsiblemente, varios años más. Es también un recordatorio de que los requisitos formales no deben ser tratados como meros trámites administrativos, sino como garantías del proceso que exigen precisión, coherencia y trazabilidad.
Desde BLOEM LEGAL, advertimos a nuestros clientes sobre los riesgos derivados de una gestión defectuosa de las comunicaciones y ofrecemos asesoramiento riguroso en la redacción y envío de notificaciones contractuales. Acompañamos a los propietarios en todas las fases del proceso arrendaticio, asegurando que cada comunicación tenga plena validez jurídica y cumpla con los estándares exigidos por la doctrina más reciente. Una notificación ineficaz no solo retrasa el proceso judicial, sino que puede suponer la pérdida del control sobre el bien arrendado durante años. La prevención técnica es, en este ámbito, la mejor defensa.
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Salvador Reyes
CEO de Bloem Legal
