El Co-Living y la Regulación del Contrato de Residencias de Estudiantes

El sector inmobiliario y la forma en que concebimos la vida en comunidad se encuentran en una fase de transformación acelerada. El co-living se alza como un concepto disruptivo que no solo redefine la experiencia residencial de estudiantes y jóvenes profesionales, sino que también plantea importantes interrogantes en materia de regulación, fiscalidad y seguridad jurídica.

En BLOEM Legal hemos analizado en profundidad estos desafíos para ofrecer un marco de referencia claro y actualizado a todos los implicados en este innovador modelo de negocio.

1. Contexto y evolución del Co-Living.

1.1 Surgimiento e impacto en el mercado.

El co-living nace de la necesidad de adaptación de espacios a estilos de vida modernos y flexibles. El auge de la economía colaborativa, la movilidad global y el deseo de experiencias enriquecedoras han convertido al co-living en una alternativa atractiva frente a los contratos tradicionales de arrendamiento.

• Innovación Residencial: Espacios compartidos que combinan servicios, comunidad y diseño funcional.

• Flexibilidad Contractual: Respuesta a la demanda de contratos con plazos ajustables y condiciones adaptadas a la temporalidad de los residentes.

1.2 Diferenciación con el modelo tradicional

Mientras que el alquiler tradicional se rige estrictamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el co-living se caracteriza por incorporar elementos propios de la prestación de servicios. En este sentido, el contrato de hospedaje ha emergido como la herramienta jurídica preferente, permitiendo a propietarios y gestores incorporar servicios adicionales—limpieza, seguridad, mantenimiento de zonas comunes—que enriquecen la experiencia del residente sin las ataduras de los contratos clásicos.

 

2. El contrato de hospedaje: una herramienta jurídica flexible.

1. 2.1 Naturaleja y ventajas.

El contrato de hospedaje se erige como un instrumento jurídico que permite ofrecer una experiencia integral sin las limitaciones de los contratos de arrendamiento convencionales. Entre sus principales ventajas destacan:

• Flexibilidad temporal: No exige plazos mínimos fijos, adaptándose a la temporalidad de los residentes.

• Simplificación administrativa: Exime, en determinadas condiciones, de la obligación de constituir fianzas elevadas y otros requisitos formales.

• Multifuncionalidad: Conjuga la prestación de alojamiento con servicios complementarios que aportan valor añadido.

1. 2.2 Desafíos y consideraciones jurídicas.

No obstante, la versatilidad de este modelo trae aparejados retos en materia de seguridad jurídica:

• Interpretación normativa: La ausencia de un marco legal específico para el co-living genera incertidumbre respecto a la aplicación y alcance de normas tradicionales.

• Competencias regionales: La regulación varía significativamente entre comunidades autónomas, lo que se traduce en un panorama heterogéneo para gestores e inversores.

• Protección del consumidor: Es fundamental garantizar derechos y equilibrios contractuales frente a posibles prácticas abusivas o interpretaciones desfavorables.

 

3. Implicaciones fiscales: Aplicación del IVA en servicios accesorios.

Uno de los aspectos más relevantes y que genera dudas en los modelos de co-living y residencias de estudiantes es la aplicación del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). La combinación de alojamiento con diversos servicios diferencia estas modalidades del arrendamiento de vivienda tradicional y determina su tratamiento fiscal específico.

3.1 La regla general: sujeción al IVA y la excepción de vivienda.

• Sujeción al IVA: Como regla general, la prestación de servicios de alojamiento por parte de empresas (como las que gestionan co-livings o residencias) es una actividad sujeta al IVA (Art. 4 y 11 Ley 37/1992).

• Exención del alquiler de vivienda: El artículo 20.Uno.23º.b) de la Ley del IVA establece una exención para el arrendamiento de edificaciones destinadas exclusivamente a vivienda. Sin embargo, esta exención tiene límites importantes.

3.2 La Clave: Servicios propios de a industria hotelera y la consulta V3092-20

• Inaplicación de la exención: La exención del alquiler de vivienda no se aplica cuando el arrendador se obliga a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera (Art. 20.Uno.23º.e’). Estos servicios incluyen, entre otros, limpieza periódica de la habitación, cambio periódico de ropa de cama/baño, servicios de recepción, restauración, etc.

• Criterio para co-living y residencias: La Dirección General de Tributos, en consultas como la V3092-20, ha establecido que las residencias de estudiantes (y por extensión, modelos similares como el co-living) que ofrecen, junto con el alojamiento, servicios como recepción, limpieza periódica (incluso quincenal), mantenimiento, uso de zonas comunes equipadas (gimnasios, salas de estudio, etc.), wifi incluido, y organización de actividades, están prestando servicios propios de la industria hotelera.

• Consecuencia: Al prestar estos servicios, la actividad no está exenta de IVA. No se considera un simple alquiler de vivienda, sino un servicio de hospedaje complejo.

1. 3.3 Tipo impositivo aplicable: El 10% para servicios de hostelería.

• Tipo Reducido: Dado que estos servicios se califican como análogos a los hoteleros o de “hostelería”, se aplica el tipo impositivo reducido del 10% según el artículo 91.Uno.2.2º de la Ley del IVA.

• Paquete Básico: Este tipo del 10% se aplica al precio total del paquete básico de alojamiento que incluye los servicios complementarios estándar ofrecidos a todos los residentes (alojamiento, limpieza básica periódica, uso de zonas comunes, recepción, etc.), tal como se indica en la consulta V3092-20. Se considera una prestación única donde el alojamiento es lo principal y los demás servicios integrados son accesorios que siguen la tributación del principal.

• Servicios adicionales y opcionales: Si se ofrecen servicios adicionales que el residente puede contratar opcionalmente y se facturan por separado (por ejemplo, servicio de restaurante a la carta, lavandería por uso, limpieza extra bajo demanda, mudanza), estos tributarán de forma independiente al tipo de IVA que les corresponda (10% para restauración, 21% para lavandería o limpieza adicional, según la consulta V3092-20).

3.4 Perspectiva práctica y recomendaciones.

1. En BLOEM Legal recomendamos:

• Revisión y asesoramiento especializado: Contar con el asesoramiento de expertos en fiscalidad y derecho inmobiliario para estructurar los contratos de hospedaje, asegurando el cumplimiento de la normativa del IVA.

• Documentación y facturación: Establecer procedimientos claros en la documentación y facturación de servicios, diferenciando aquellos que se integran en la prestación principal y los que, en su caso, se facturen por separado.

• Monitorización de consultas vinculantes: Mantenerse actualizado sobre las consultas vinculantes emitidas por la AEAT, que ofrecen un marco interpretativo útil y que pueden servir de referencia para casos similares en el sector del co-living.

 

4. Perspectivas Regionales: un análisis comparativo.

1. 4.1 Cataluña: pionera en la regulación.

En Cataluña se han adelantado iniciativas para regular el fenómeno del co-living, estableciendo un marco normativo para los “alojamientos de espacios comunes complementarios”. Estas medidas incluyen:

• Requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad.

• Limitaciones en la división horizontal de los inmuebles, con el objetivo de prevenir prácticas especulativas.

1. 4.2 Otras Comunidades autónomas

Mientras algunas regiones han dado pasos significativos hacia una regulación específica, otras, como la Comunidad de Madrid, aún se encuentran en proceso de adaptación normativa. Esto implica:

• La posibilidad de futuros ajustes en la normativa urbanística y contractual.

• La necesidad de un diálogo continuo entre legisladores, gestores inmobiliarios y expertos jurídicos para alcanzar una uniformidad en el tratamiento legal y fiscal del co-living.

 

5. Implicaciones prácticas para Inversores y Gestores Inmobiliarios.

1. 5.1 Aspectos clave para el desarrollo del proyecto.

Quienes deseen incursionar en el co-living deben prestar atención a aspectos críticos como:

• Modelo contractual apropiado: Evaluar las ventajas del contrato de hospedaje y adaptarlo a la integración de servicios adicionales.

• Estudio de la normativa local y fiscal: Analizar detenidamente la regulación vigente en la comunidad autónoma y el tratamiento fiscal, en especial del IVA, para evitar sorpresas impositivas.

• Optimización de recursos: La simplificación administrativa y fiscal puede repercutir positivamente en la rentabilidad del proyecto.

1. 5.2 Recomendaciones para blindar tu inversión.

En BLOEM Legal sugerimos adoptar un enfoque proactivo ante las incertidumbres legales y fiscales del co-living:

• Asesoramiento jurídico y fiscal especializado: Contar con un equipo multidisciplinario que integre conocimientos en derecho inmobiliario, fiscal y urbanístico.

• Contratos a medida: Diseñar contratos que incluyan cláusulas específicas para la integración de servicios y para la correcta aplicación del régimen de IVA.

• Actualización permanente: Estar atentos a las reformas legislativas y a las nuevas consultas vinculantes de la AEAT, que pueden modificar o clarificar el tratamiento de los servicios accesorios.

 

6. Conclusiones.

El co-living representa una oportunidad única para revolucionar la experiencia residencial de estudiantes y jóvenes profesionales, integrando de manera innovadora la prestación de servicios y la convivencia comunitaria. Sin embargo, esta revolución trae consigo desafíos jurídicos y fiscales que deben ser abordados de forma estratégica. La creación de contratos de hospedaje adecuados, la comprensión de las divergencias normativas y la adecuada integración de servicios accesorios para optimizar el tratamiento fiscal son fundamentales para asegurar el éxito y la sostenibilidad de estos proyectos.

En BLOEM Legal estamos comprometidos con brindar asesoramiento jurídico y fiscal de vanguardia, permitiendo a nuestros clientes no solo adaptarse a esta nueva realidad, sino también aprovechar al máximo las oportunidades que ofrece el co-living.

Te invitamos a:

• Consultar con nuestros expertos para analizar tu proyecto desde sus cimientos y asegurar una estructura jurídica y fiscal sólida.

• Participar en nuestros webinars y seminarios especializados, donde compartimos análisis actualizados y estrategias efectivas para enfrentar los desafíos legales y fiscales del mercado inmobiliario innovador.

• Descargar nuestros informes y estudios para entender en detalle el panorama normativo y las tendencias emergentes en el sector.

 

¡Contáctanos hoy mismo y descubre cómo podemos ayudarte a transformar tu visión de co-living en una inversión segura y rentable!

Si deseas profundizar en cualquiera de estos temas o conocer más sobre las consultas vinculantes emitidas por la AEAT, ¡no dudes en ponerte en contacto con nuestro equipo! Estamos aquí para ayudarte en cada paso del camino hacia una gestión legal y fiscal óptima en el mundo del co-living.

 

 

 

Claudia Segura

Letrada en el Área Legal