La Consulta Vinculante V1997-24, de 18 de septiembre de 2024, emitida por la Dirección General de Tributos, responde a una cuestión cada vez más habitual en la práctica: ¿Cómo tributa por IVA el arrendamiento de una vivienda de alquiler turístico cuando el propietario encarga su gestión a una empresa intermediaria?
Consulta Vinculante V1997-24 >>> Consultas de la D.G. Tributos_ Buscador
En el supuesto analizado, una persona física, propietaria de una vivienda, la destina al alquiler turístico y contrata a una empresa para que gestione la actividad a través de un contrato de prestación de servicios. El propietario no presta servicios hoteleros ni similares.
La respuesta de la DGT se articula en dos planos:
-
por un lado, se analiza el arrendamiento propiamente dicho.
-
por otro, los servicios de intermediación.
La clave está en la calidad y tipo de servicios prestados. Según la Ley del IVA, el arrendamiento de viviendas está sujeto, pero exento de IVA, siempre que no se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera, como limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa semanal, atención continuada, recepción, lavandería o restauración.
La DGT recuerda que si el propietario no presta estos servicios, como ocurre en el caso objeto de consulta, el arrendamiento está exento. No se devenga IVA por el arrendamiento y, en consecuencia, el arrendador no puede deducirse el IVA soportado en gastos relacionados con la vivienda.
¿Qué ocurre con la intervención de la empresa gestora del alquiler turístico?
La consulta distingue entre dos situaciones que vemos a continuación:
-
Si la empresa actúa en nombre propio, se entiende que es ella quien realiza el arrendamiento a los clientes y está obligada a repercutir el IVA correspondiente.
-
Si actúa en nombre y por cuenta del propietario, como en este caso, el arrendador sigue siendo el titular de la operación exenta, y la empresa presta un servicio de intermediación, sujeto al 21 % de IVA.
Además, desde el 1 de enero de 2023, la propia exposición de motivos de la Ley 31/2022 ha eliminado la aplicación del régimen de “inversión del sujeto pasivo” para este tipo de servicios, de forma que aunque la empresa gestora no esté establecida en territorio español, será ella quien deba repercutir el IVA al propietario, y este deberá soportarlo.
Este pronunciamiento refuerza una idea fundamental en fiscalidad inmobiliaria: la calificación de una operación depende no solo del contrato, sino de la realidad económica subyacente. No basta con alquilar una vivienda para que la operación quede exenta. Si se prestan servicios que exceden la mera cesión del uso del inmueble, podría entenderse que se está prestando un servicio de hospedaje sujeto y no exento. Y lo que es más importante: la relación con la empresa gestora debe analizarse con precisión para determinar si actúa en nombre propio o ajeno, lo que afecta de forma directa a la sujeción al impuesto.
¿Y tú, sabes cómo está configurada tu relación con la empresa que gestiona tu alquiler turístico? ¿Tienes claro si prestas un servicio de hospedaje o simplemente arriendas una vivienda? ¿Sabes si estás obligado a presentar declaraciones de IVA o si puedes deducirte el impuesto soportado?
En operaciones cada vez más fiscalizadas, el incumplimiento de una obligación tributaria por desconocimiento puede implicar liquidaciones retroactivas, sanciones e intereses.
En Bloem Legal somos especialistas en fiscalidad inmobiliaria y tributación indirecta. Asesoramos a propietarios particulares, empresas del sector turístico y plataformas de gestión. Te ayudamos a configurar tu actividad conforme al régimen legal y fiscal adecuado, a redactar contratos claros, y a evitar riesgos fiscales que pueden derivarse de una calificación errónea de la operación. Contacta con nosotros, porque en materia de IVA, un matiz puede cambiarlo todo.
Manuel Martínez
Letrado del Área Legal
