La Sentencia del Tribunal Supremo 270/2025, de 19 de febrero, resuelve un litigio de gran relevancia en el ámbito de la compraventa inmobiliaria, abordando la diferencia entre un contrato de arras penitenciales y una compraventa. En concreto, el fallo determina si el incumplimiento del comprador le obliga a asumir la pérdida de las cantidades entregadas o si, por el contrario, la vendedora estaba obligada a devolverlas.
El caso tiene su origen en la venta de una vivienda por 2.070.000 euros. El comprador y la vendedora firmaron un contrato que denominaron “arras penitenciales”, estableciendo un pago fraccionado hasta la fecha de formalización de la escritura. A lo largo del tiempo, se fueron acordando varias prórrogas, fijándose finalmente el 31 de agosto de 2014 como límite para el otorgamiento de la escritura. Sin embargo, el comprador no compareció ante notario ni abonó la totalidad de los pagos acordados, lo que llevó a la vendedora a considerar resuelto el contrato, retener las cantidades entregadas hasta el momento y llevar a cabo una posterior venta del inmueble.
El conflicto judicial surge cuando el comprador reclama:
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415.400 euros en concepto del doble de las arras penitenciales, argumentando que la vendedora habría incumplido el contrato.
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272.000 euros correspondientes a los importes abonados a cuenta del precio de compraventa.
En total, el comprador exigía la devolución de 687.400 euros, más los intereses generados.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda al entender que el contrato suscrito era un precontrato con arras penitenciales, conforme al artículo 1454 del Código Civil, lo que implicaba que, al haber sido el incumplimiento imputable al comprador, este debía asumir la pérdida de las cantidades entregadas, sin que la vendedora tuviera que devolverlas.
Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó esta decisión y consideró que, dada la forma de pago y las sucesivas prórrogas, el contrato debía calificarse como una compraventa. En consecuencia, aplicó el artículo 1504 del Código Civil, que establece que en las compraventas de inmuebles el vendedor no puede resolver el contrato sin requerir previamente al comprador para que cumpla su obligación de pago. Como en este caso no se había realizado dicho requerimiento notarial o judicial, la Audiencia Provincial condenó a la vendedora a devolver 415.400 euros al comprador.
El Tribunal Supremo, al resolver el recurso de casación, confirma la sentencia de primera instancia y establece doctrina en los siguientes términos:
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La denominación del contrato no es determinante, pero la interpretación debe ajustarse a la literalidad de las cláusulas y a la voluntad real de las partes.
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Cuando se pactan arras penitenciales, el comprador que incumple el contrato pierde lo entregado, sin que sea necesario un requerimiento previo.
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La aplicación del artículo 1504 CC queda descartada en este caso, ya que existía una cláusula resolutoria expresa que establecía la pérdida de las cantidades entregadas en caso de incumplimiento.
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La autonomía de la voluntad de las partes prevalece, siempre que se respeten los límites legales y la buena fe contractual.
Conocer en profundidad cada cláusula de un contrato es clave para evitar interpretaciones erróneas y litigios costosos
El contrato objeto de litigio contenía varias cláusulas esenciales, como la fijación de un calendario de pagos, la posibilidad de prórrogas y la previsión de consecuencias ante el incumplimiento. La sentencia destaca que todas estas cláusulas fueron negociadas y aceptadas por las partes, incluyendo la que establecía la pérdida de las cantidades entregadas si el comprador no otorgaba la escritura en el plazo convenido. El Supremo subraya que, ante la existencia de un acuerdo expreso sobre las consecuencias del incumplimiento, no es posible aplicar una norma supletoria como el artículo 1504 CC para modificar el régimen pactado.
Este fallo del Tribunal Supremo refuerza la seguridad jurídica en la contratación inmobiliaria y subraya la importancia de contar con un asesoramiento jurídico adecuado. La falta de una redacción contractual precisa puede derivar en interpretaciones contradictorias y en litigios con consecuencias económicas sustanciales. En este caso, el comprador pretendía recuperar una cantidad cercana a 700.000 euros, pero el Supremo ha confirmado que la vendedora actuó conforme a derecho y no estaba obligada a reintegrar dichas sumas.
En operaciones de esta magnitud, cada cláusula contractual puede marcar la diferencia entre retener legítimamente una cantidad o verse obligado a devolverla con intereses.
En Bloem Legal somos expertos en derecho inmobiliario y compraventas. Si necesitas asesoramiento en la redacción de contratos, defensa ante reclamaciones o interpretación de cláusulas contractuales, contáctanos.
Francisco Hernández
Letrado en el Área Legal de Bloem
