¿Puede una comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico sin una prohibición expresa en sus estatutos?
Sobre este asunto se pronuncia el Tribunal Supremo en su reciente Sentencia N.º 725/2025.
El litigio se originó cuando la comunidad de propietarios de un edificio en Madrid interpuso demanda de juicio ordinario contra varios copropietarios que destinaban su vivienda al alquiler turístico.
La comunidad fundamentaba su pretensión en que dicha actividad resultaba contraria a los estatutos, al comportar un cambio de uso de residencial a terciario, y en que constituía una actividad molesta e incómoda, en los términos del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda al considerar que la actividad de los demandados no vulneraba los estatutos ni podía calificarse como molesta en los términos del artículo 7.2 LPH.
Por su parte, la Audiencia Provincial revocó la sentencia y estimó la pretensión comunitaria, declarando la actividad contraria a los estatutos al implicar un cambio de destino de las viviendas.
Recurso de casación ante el Tribunal Supremo
Tras esta resolución, los demandados interpusieron recurso de casación ante el Tribunal Supremo alegando dos claros motivos.
Por un lado, la infracción de los artículos 3, 5 y 7.2 de la LPH, en relación con la jurisprudencia del Alto Tribunal, al entender que la sentencia recurrida realizaba una interpretación extensiva de las limitaciones estatutarias sin que existiese una prohibición expresa.
Por otro lado, la vulneración del artículo 33 de la Constitución y del artículo 348 del Código Civil, pues entendían que la resolución impugnada suponía una restricción no justificada del derecho de propiedad, al asumir que la simple descripción del destino del inmueble en los estatutos implicaba una limitación tácita del uso.
Finalmente, el Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación, anulando la sentencia de la Audiencia Provincial y confirmando la sentencia dictada en primera instancia.
En su fundamentación jurídica, reitera su ya doctrina consolidada, según la cual las limitaciones a las facultades dominicales de los propietarios en régimen de propiedad horizontal no pueden presumirse ni interpretarse de forma extensiva, exigiéndose para su validez que consten de manera expresa en los estatutos y, para su oponibilidad frente a terceros, que estén inscritas en el Registro de la Propiedad.
El Tribunal enfatiza que la mera descripción del destino del inmueble en el título constitutivo o en los estatutos no tiene eficacia prohibitiva, salvo que exista una cláusula estatutaria precisa y concreta que imponga una limitación expresa al uso de las viviendas.
En este sentido, entre otras, se cita como doctrina consolidada la STS 929/2008, de 29 de octubre, que establece que “la mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta con obligación para los comuneros de su cumplimiento”.
Conclusión
Por tanto, en ausencia de una prohibición estatutaria específica y expresa, los propietarios pueden destinar sus inmuebles a alquiler turístico sin que la comunidad pueda oponerse a dicho uso.
Esta resolución refuerza el principio de libre disposición inherente al derecho de propiedad y establece un criterio interpretativo de gran relevancia para futuros litigios en materia de propiedad horizontal y alquiler turístico.
La protección del derecho de propiedad exige un conocimiento preciso de la normativa aplicable y de la jurisprudencia más reciente. En Bloem Legal, somos especialistas en derecho inmobiliario y propiedad horizontal.
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Claudia Segura
Letrada en el Área Legal
